賓輝導讀：新版《建筑工程建筑面積計算規范》本月實(shí)施，飄窗、露臺、地下室將計入實(shí)際面積
“陽(yáng)臺送一半，飄窗全送，還送入戶(hù)花園……”這是為吸引購房者，開(kāi)發(fā)商常在贈送面積上做的文章。
不過(guò)，這種贈送面積的推銷(xiāo)手段，在新版《建筑工程建筑面積計算規范》中已不再適用。
住建部批準頒布的新版《建筑工程建筑面積計算規范》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規范》）已從本月1日開(kāi)始實(shí)施，馬上就要滿(mǎn)一個(gè)月了。昨日，重慶市規劃局建管處相關(guān)人士如是說(shuō)，重慶按照國家的政策在執行，但具體的操作還不清楚。
《規范》中提到，之前開(kāi)發(fā)商向購房者贈送的飄窗、露臺、地下室等部分，如今要計入實(shí)際面積。這就意味著(zhù)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)贈送面積來(lái)搞推銷(xiāo)已行不通了。
沒(méi)有了贈送面積，部分重慶購房者開(kāi)始擔心，以后自己買(mǎi)房子是不是就不劃算。而開(kāi)發(fā)商也擔心，失去贈送面積這一推銷(xiāo)手段，生意會(huì )不會(huì )不好做。具體情況又如何呢？
消費者
沒(méi)有贈送面積，感覺(jué)好虧
來(lái)自奉節的張赟在主城一家培訓機構工作，他想年內把房子買(mǎi)了，作為送給自己30歲的生日禮物。不過(guò)，最近聽(tīng)同事說(shuō)開(kāi)發(fā)商贈送的飄窗以后要算面積了，他有些犯愁。
“以后買(mǎi)房沒(méi)有了贈送面積，好虧哦，感覺(jué)占不了開(kāi)發(fā)商便宜了一樣?！睂τ陲h窗要算面積，他如此感慨。
事實(shí)上，像他一樣擔心的消費者不在少數。
購房贈送空間，讓購房者普遍接受，也成為地產(chǎn)行業(yè)一種有效的推銷(xiāo)手段。
“買(mǎi)房送面積其實(shí)就是一種營(yíng)銷(xiāo)噱頭，也成了重慶房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的標配?！毙轮械禺a(chǎn)總經(jīng)理何偉堅表示，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)項目的贈送面積大約在15%左右，有些甚至更高。
另外一位不愿透露姓名的重慶地產(chǎn)人士表示，現在的客戶(hù)，對贈送面積非常關(guān)心，弄得開(kāi)發(fā)商費盡心力去偷面積，如果沒(méi)有相應的配送，還覺(jué)得產(chǎn)品拿不出手。
這種贈送面積的現象，或將在未來(lái)受到影響。
地產(chǎn)人士
贈送面積沒(méi)有產(chǎn)權
重慶市規劃局建管處相關(guān)人士表示，重慶在按照國家的政策走，具體怎么操作也不清楚。她表示，具體的問(wèn)題還得具體分析。
重慶市國土房管局權籍處相關(guān)人士稱(chēng)，房產(chǎn)測量規范與《規范》是兩個(gè)不同的體系，房產(chǎn)測量指房屋交易、產(chǎn)權登記和稅費征收。
房管局人士舉例稱(chēng)，規劃設計的時(shí)候是100萬(wàn)平方米建100套房子，一套就是1萬(wàn)平方米。實(shí)際上，一套房屋產(chǎn)權可能只有5000平方米，開(kāi)發(fā)商贈送3000平方米給購房者使用，就讓使用面積增加了，達到8000平方米。不過(guò)，這3000平方米贈送的面積是沒(méi)有產(chǎn)權的。
對于購房者而言，免費贈送的面積是“免費的午餐”。但業(yè)內人士表示，“買(mǎi)房贈送面積”的做法其實(shí)是開(kāi)發(fā)商請客，業(yè)主買(mǎi)單。
比如重慶某樓盤(pán)一套房子的產(chǎn)權面積為100平方米，單價(jià)為8000元/平方米，總價(jià)為80萬(wàn)元，加上贈送面積后，實(shí)得面積為120平方米。購房者普遍的計算方法為：80萬(wàn)元÷120平方米=6700元/平方米。這樣的價(jià)格讓人感覺(jué)很超值。
然而事實(shí)上購房者并不了解，這種計算方法不準確。新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅表示，對于贈送的面積，開(kāi)發(fā)商理論上不支付土地成本，只有建筑成本，花費并不多。
以上述套房為例，贈送面積的花費只有20平方米×1000元/平方米=2萬(wàn)元。所以，房?jì)r(jià)正確的計算方法應該是：（80萬(wàn)元-2萬(wàn)元）÷100平方米=7800元/平方米。相比前面的算法一平方米單價(jià)多了1100元。
他還稱(chēng)，并且這個(gè)20平方米的贈送面積得不到法律認可，不屬于產(chǎn)權面積，今后遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時(shí)，購房者的權益很難得到保護。
不過(guò)，他也指出，買(mǎi)房子要看整體的性?xún)r(jià)比，如果贈送面積少，但價(jià)格低，購房者是不會(huì )吃虧的。
準備購房的張赟看到這一系列數據后，有了新的感悟：羊毛是出在羊身上的，免費贈送的有利也有弊，適合自己的戶(hù)型，能合理利用的面積多才是合理的。
開(kāi)發(fā)商
已審批或在售項目不受影響
對于開(kāi)發(fā)商而言，贈送面積可以讓房屋的使用面積增大，使得土地價(jià)格降低，但建筑成本還是在里面的。何偉堅表示，在重慶來(lái)說(shuō)，地下部分比較低，對其價(jià)格的影響不是很明顯。
不過(guò)，何偉堅稱(chēng)，該《規范》的出臺，將直接影響小區容積率和工程造價(jià)的計算，還將大大影響開(kāi)發(fā)商對戶(hù)型設計思路和工程造價(jià)的預算。
上述不愿透露姓名的重慶地產(chǎn)人士認為，隨著(zhù)新《規范》的出臺，消費者如果遭遇陽(yáng)臺等贈送面積縮水以及其他問(wèn)題時(shí)，在一定程度上就有了維權依據。他也提到，贈送的面積往往會(huì )影響樓盤(pán)的容積率，會(huì )造成小區的容積率比實(shí)際偏高，業(yè)主的實(shí)際居住體驗也會(huì )有所降低。
開(kāi)發(fā)商也擔心，以后沒(méi)有了贈送面積的推銷(xiāo)手段來(lái)吸引購房者，房地產(chǎn)銷(xiāo)量會(huì )不會(huì )受到影響。不過(guò)，也有開(kāi)發(fā)商表示，遏制偷面積的行為，實(shí)際上是對整個(gè)行業(yè)的規范，保證每個(gè)開(kāi)發(fā)商都能站在同一起點(diǎn)上進(jìn)行競爭。有政策就有對策，今后還是會(huì )有吸引消費者的推銷(xiāo)方式，或者吸引消費者眼球的新戶(hù)型，只是設計成本會(huì )高一些。
這名地產(chǎn)人士介紹，目前已審批及在售的項目不受《規范》影響，仍正常銷(xiāo)售，其短期內對市場(chǎng)的影響也較為有限。
據了解，以往贈送面積的設計多出現在小戶(hù)型，《規范》的實(shí)施將使得未來(lái)小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)設計難度有所增加。未來(lái)開(kāi)發(fā)商要考慮怎樣在受限的情況下，做出格局更合理、空間利用率更高的房子，這會(huì )在一定程度上促進(jìn)房屋質(zhì)量的升級。
