一、 關(guān)于“爛尾樓”的界定
1.概念
迄今未發(fā)現法律、法規、規章給“爛尾樓”下個(gè)定義。即使是學(xué)理上，關(guān)于“爛尾樓”的定義也不多見(jiàn)，且表述很不一致。
爛尾樓是一種俗稱(chēng)，筆者認為，爛尾樓是指各種已開(kāi)工興建，但因資金、技術(shù)、規劃等原因已停建緩建達一定期限的房地產(chǎn)建設項目。
2.特征
準確了解爛尾樓的概念，必須了解爛尾樓的特征。筆者理解，爛尾樓有以下特征：(1)必須是房地產(chǎn)建設項目。非房地產(chǎn)項目不能稱(chēng)之為“樓”，即使停、緩建，也不稱(chēng)為爛尾樓，而只能稱(chēng)為“爛尾地塊”、“爛尾工程”等；(2)必須是已經(jīng)開(kāi)工興建，并建成一定的規模。即便是房地產(chǎn)建設項目，如果一直未開(kāi)工，或雖已開(kāi)工、尚未形成一定的樓宇規模，也不稱(chēng)為爛尾樓；(3)必須是事實(shí)上已停緩建達一定期限。這里有兩層含義：該房地產(chǎn)建設項目尚未完成竣工驗收。爛尾樓之所以“爛尾”就表現于此，這是爛尾樓題中應有之義；該房地產(chǎn)建設項目已停工待建長(cháng)達一定期限，如果是短暫的停工緩建，筆者認為不應當屬于爛尾樓范疇。至于停工待建達多長(cháng)期限，有的規定1年以上(廣西北海市)，有的甚至規定6個(gè)月以上(成都市)，筆者認為規定2年為宜。
二“爛尾樓”現狀
目前沒(méi)有全國各個(gè)城市總計數據，我們從一個(gè)報道可以看出目前 “爛尾樓”的情況，[齊魯網(wǎng)報道2015年2月2日]“爛尾樓盤(pán)就像一個(gè)個(gè)城市瘡疤，不僅影響著(zhù)城市的和諧美觀(guān)，而且也讓成千上萬(wàn)名購房者的喬遷夢(mèng)化為泡影。東湖龍城、燕山公館、廣府一號、錦繡花城……在棗莊可以輕易地找出像這樣的停工或者爛尾的房地產(chǎn)項目。記者粗略統計了一下，僅薛城區和市中區就有200多萬(wàn)平米的住宅處于這樣的狀態(tài)。如果再細算一筆賬，這200萬(wàn)平米的住宅假如都賣(mài)出去了，一套房子按照120平方計算，作為四線(xiàn)城市的
棗莊，這樣的狀態(tài)已經(jīng)成為涉及這個(gè)城16667戶(hù)家庭的切膚之痛。
據此，在今天整個(gè)經(jīng)濟情況不如以前的情況下，根據某網(wǎng)絡(luò )報道，整個(gè)石家莊市95%的開(kāi)發(fā)商參與民間集資或者說(shuō)借貸。青島市也存在部分開(kāi)發(fā)商跑路的情形，我們可以看出，在今天的房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展尤為艱難，房地產(chǎn)行業(yè)牽扯千家萬(wàn)戶(hù)，牽連上下游行業(yè)，影響著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展與國家穩定?！盃€尾樓”的出現和存在影響社會(huì )的發(fā)展和穩定（網(wǎng)絡(luò )報道關(guān)于民間借貸導致跳樓等自殺現象及其他極端行為），造成了巨大的資源浪費。
三、目前處理“爛尾樓”的措施
爛尾樓已成一大公害，嚴重影響城市形象，損害城市運營(yíng)，破壞投資環(huán)境。爛尾樓不僅是法律問(wèn)題，而且也是社會(huì )問(wèn)題。特別是已經(jīng)開(kāi)展預售的爛尾樓，小業(yè)主是社會(huì )不安定因素，應引起人們高度重視。對爛尾樓進(jìn)行治理乃大勢所趨。
?。ㄒ唬恼芾碚邔用婵慈绾沃卫頎€尾樓(監管式的治理模式)
實(shí)踐中大致有以下做法：1.稅費優(yōu)惠政策2.新項目禁入 3.限期自行處置 4.強制性代理處置5.強制性拆除等措施
(二)從平等主體(爛尾樓業(yè)主、債權人和第三人)層面看爛尾樓治理方式(市場(chǎng)化的治理模式)
1.轉讓(收購)、包括股權轉讓和資產(chǎn)轉讓兩種模式；2.合作開(kāi)發(fā)； 3.債轉股(債權轉開(kāi)發(fā)權)爛尾樓的債權人無(wú)非是：(1)建筑商(業(yè)主拖欠工程款)；(2)建材、設備經(jīng)銷(xiāo)商；(3)已預售的購房戶(hù)小業(yè)主；(4)其他債權人。4.托管續建；5.破產(chǎn)拍賣(mài)；6.融資盤(pán)活等等措施。
從目前我們了解的情況看，上述各種措施和方法，處理的周期有的比較長(cháng)，有的受市場(chǎng)的影響，特別是公平主體之間的處置，在今天市場(chǎng)不景氣的情況下，很難實(shí)現。
四、建議處理“爛尾樓”的措施和法律依據
鑒于，目前，我國大面積的出現“爛尾樓”的情況，我們認為應該采取如下措施和法律依據：
1、建設部和國土資源部聯(lián)合成立專(zhuān)門(mén)工作機構或者要求各縣、市建設主管部門(mén)對自己轄區內的“爛尾樓”進(jìn)行拉網(wǎng)式統計，實(shí)現動(dòng)態(tài)監管。
2、建議出臺管理處置“爛尾樓”的管理辦法，主要內容包含動(dòng)態(tài)管理，統計，作出詳細的說(shuō)明。對“爛尾樓”進(jìn)行分類(lèi)、分級別、如開(kāi)發(fā)投資不到25%，有國家收回土地使用權；25-50%的由國家按投入資金進(jìn)行回購；50-90%以上的按照成本加固定利潤的模式收購。以上各種措施均為要通過(guò)法律手段強行進(jìn)行。
3、根據現有的《中華人民共和國土地管理法》中華人民共和國土地管理法第三十七條:禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續的非農業(yè)建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經(jīng)濟組織恢復耕種。
在城市規劃區范圍內，以出讓方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規定辦理。和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十九條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回；在特殊情況下，根據社會(huì )公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應的補償。嚴格執行，杜絕資源浪費和抑制土地腐敗。
4、建議修改《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)條款，土地出讓后，受讓人沒(méi)有按照規劃用途按時(shí)開(kāi)發(fā)的，國家有權按照出讓價(jià)格收回土地使用權，對地上建筑物的價(jià)值根據《中華人民共和國土地管理法管理細則》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法管理細則》具體條款執行；建議增加土地出讓的建設規劃和建設周期條款，防止拖延開(kāi)發(fā)，浪費資源。建議增加懲罰性條款。
5、或者國家直接立法，對于土地資源的開(kāi)發(fā)利用中的浪費現象出臺〈資源浪費法〉。我們認為出臺相關(guān)法律與物權法不沖突，土地資源屬于社會(huì )共同資源，是子孫萬(wàn)代事情。國家應該對浪費資源進(jìn)行立法。
五、處理“爛尾樓”的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益
1、處理“爛尾樓”契機
首先、國家目前在推進(jìn)城鎮化建設，需要進(jìn)行房地產(chǎn)的基礎開(kāi)發(fā)和建設。其次、國務(wù)院的工作目標中“加大城鎮棚戶(hù)區和城鄉危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬(wàn)套，其中棚戶(hù)區改造580萬(wàn)套，增加110萬(wàn)套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農村危房改造366萬(wàn)戶(hù)，增加100萬(wàn)戶(hù)，統籌推進(jìn)農房抗震改造。住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。堅持分類(lèi)指導，因地施策，落實(shí)地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。”的要求。再次、符合實(shí)現中國夢(mèng)，創(chuàng )建美麗中國的要求，少開(kāi)發(fā)，多盤(pán)活，可以降低地環(huán)境的破壞和污染。第四、國土資源部 住房城鄉建設部關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知 國土資發(fā)〔2015〕37號 的文件內容給予了政策的支持。
2、直接經(jīng)濟效益和社會(huì )效益分析
首先、盤(pán)活現有資產(chǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟健康發(fā)展，降低銀行呆帳壞帳率，加快貨幣流通，使現有資產(chǎn)發(fā)揮功能和效益。其次，有利于社會(huì )和諧和穩定，創(chuàng )建更好的社會(huì )環(huán)境。再次、有利于環(huán)境保護和節約國土資源，減少耕地被侵占量，有利于城市長(cháng)期規劃和土地儲備。第四、符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求和國家城鎮化和小城鎮建設需求。通過(guò)對現有“爛尾樓”的盤(pán)活，可以通過(guò)政策優(yōu)惠，吸引農民進(jìn)城。通過(guò)有效的掌控現有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況，有利于決策者進(jìn)行城市建設規劃的決策，使經(jīng)濟平穩發(fā)展。
